Если владелец здания с гарантированной квартплатой пожелает занять под торговые или иные не связанные с проживанием нужды первый этаж, или подвал, или и то и другое, то затраты на это пространство просто не будут включены в гарантию квартплаты или финансирования. Как его расходы, так и его доходы от этой демонстраций здоровой коммерческой жизни должны лежать за пределами его соглашений с БЖС.
Поскольку субсидируемое строительство такого рода не потребует приобретения и расчистки больших участков, сооружение зданий с гарантированной квартплатой в большинстве случаев не потребует принудительного отчуждения земли государством. Приобретение участков на территориях, признанных подходящими, может, как правило, осуществляться так же, как при сделках для частного строительства: главный вопрос — кто готов продать землю и за какую цену. Разумеется, стоимость участка будет включена в общие расходы, но надо помнить, что при такой системе мы избавляемся от затрат на широкомасштабную расчистку, которую мы сегодня считаем необходимым субсидировать.
В случаях, когда право на принудительное отчуждение все же придётся использовать, платить надо будет полную, реальную цену, включающую в себя такие вещи, как стоимость досрочно прекращённой деловой аренды, как полная и реальная стоимость переезда и перемещения бизнеса, — точно так же, как это делается при частных продажах, когда от арендаторов предприятий не приходится ожидать самоубийственного участия в субсидировании чужого проекта[54].
Платить, а не брать с людей нечестные недобровольные субсидии нужно для того, чтобы избежать ненужного уничтожения городского разнообразия. Честная оплата, с одной стороны, давала бы реальную возможность бизнесам, вынужденным покинуть своё место, продолжать жизнь на новом месте (предпочтительно в той же городской округе), с другой — осуществляла бы автоматическую селекцию. Такая селекция, способствующая сохранению всего стоящего, напрочь отсутствует в нынешней тактике городской реконструкции, и это один из признаков фантастической расточительности этой тактики в отношении экономического достояния городов. Принцип гарантированной квартплаты нацелен на то, чтобы опираться на любой уже существующий успех или потенциал успеха.
Кроме того, поскольку этот метод не предполагает широкомасштабной расчистки и перестройки, в программе могло бы участвовать огромное количество строительных фирм и владельцев, исчисляемое тысячами. Горько и смешно, когда наши крупнейшие города многоликие, полнокровные, постоянно меняющиеся, должны зависеть в отношении своей реконструкции от горстки учреждений и колоссальных строительных баронов. Владельцы многоквартирных зданий с гарантированной квартплатой должны иметь возможность, если им захочется, самим жить в этих зданиях, как если бы они были квартиросъёмщиками, и это, как всякое присутствие хозяина на месте, было бы здоровым явлением. Этого ни в коем случае не надо требовать, но это можно поощрять, поощряя подобное участие в строительной программе или, что более реалистично, не препятствуя продаже жилья застройщиками таким будущим владельцам.
Если бы мы взяли на вооружение такую тактику строительства зданий с гарантированной квартплатой, как мы могли бы её использовать?
Я уже упомянула о двух условиях, выполнения которых нужно было бы потребовать от владельца в обмен на даваемые ему гарантии: чтобы здание было построено на указанной территории, а иногда и на указанном месте внутри неё; и в большинстве случаев, чтобы жильцы выбирались из числа претендентов, живущих на определённом участке, или на определённой улице, или в определённой группе зданий.
Накладывая на застройщиков эти два простых условия, мы сможем осознанно добиваться тех или иных целей, зависящих от конкретных проблем конкретной городской территории.
Мы сможем, например, стимулировать новое строительство на участках, занесённых на данный момент в «чёрные списки», где нехватка новых зданий становится критической, и при этом удерживать жителей внутри этих участков.
Мы сможем сознательно увеличивать число жилых единиц на участках, где это необходимо, и в то же время уменьшать скученность в расположенных поблизости более старых зданиях (это, по крайней мере, даст практический способ понижать плотность заполнения жилья до установленных законами значений).
Мы сможем удерживать внутри территорий людей, чьи жилища подлежат сносу либо ради использования земли иным способом, либо из-за ветхости зданий.
54
Подобный подход к приобретению земли с использованием права на принудительное отчуждение порой применяется в случаях, когда городские власти понимают, что несправедливость к жертвам их проектов повлечёт за собой тяжёлые политические последствия для этих проектов. Так, город Нью-Йорк, покупая землю за своими пределами, которой предстояло быть затопленной в результате работ по водоснабжению, заручился законодательным разрешением на уровне штата платить перемещаемым бизнесам полную и честную цену, включающую даже стоимость нематериальных активов.