Большим городам нужна некая доля старых зданий для культивации как первичного, так и вторичного разнообразия. В частности, старые здания необходимы для зарождения новых форм первичного разнообразия.
Если эта «инкубация» идёт успешно, доход от зданий зачастую возрастает. Грэйди Клэй отмечает этот факт, говоря о рынке обуви в Луисвилле. «Когда рынок только начал привлекать покупателей арендная плата была очень низкой. — пишет он. — Для магазина площадью двадцать на сорок футов — от 25 до 50 долларов в месяц. Но сейчас плата уже составляет примерно 75 долларов». Многие предприятия в крупных городах, становящиеся их важным экономическим достоянием, вначале малы и бедны, но со временем набираются сил и оказываются способны осуществить реконструкцию здания или новое строительство. Но этого процесса не было бы без не слишком доходного, но удачно выбранного места, где бизнес зарождается.
Зоны, где необходимо культивировать более богатые смеси первичного разнообразия, во многом должны будут зависеть от старых зданий, особенно в начале сознательных усилий по развитию разнообразия. Если, к примеру, нью-йоркский Бруклин когда-либо сможет создать внутри себя такое разнообразие, в каком он нуждается, чтобы стать поистине привлекательным и полнокровным, это произойдёт благодаря тому, что он извлечёт максимум экономических выгод из соединения жилья и работы. Без этих первичных комбинаций в эффективных и концентрированных пропорциях Бруклин вряд ли сможет начать реализовывать свои возможности в плане вторичного разнообразия.
Бруклин не может успешно конкурировать с пригородами за крупные и известные производства, ищущие новое место. По крайней мере не может в настоящее время, и, безусловно, ему не следует даже пытаться обыграть пригороды в их игру и на их условиях. У Бруклина — совсем другие плюсы. Если Бруклин хочет извлечь максимум из первичных смесей жилья и работы, он должен положиться главным образом на зарождение новых предприятий изнутри и на удержание их в течение как можно более долгого времени. Пока он их имеет, ему следует сочетать их с достаточно высокой плотностью местного населения и обеспечивать малый размер кварталов, чтобы извлекать пользу из присутствия большого числа жителей. Чем лучше ему будет это удаваться, тем успешнее он сможет удерживать внутри себя рабочие места.
Но для инкубации предприятий и рабочих мест Бруклину нужны старые здания, нужны для выполнения именно тех задач, что они уже выполняют. Ибо Бруклин уже сейчас — отличный инкубатор. Каждый год больше производственных предприятий перебирается из Бруклина в другие места, чем переезжает в Бруклин. Однако количество бруклинских фабрик неуклонно растёт. Исследование, которое выполнили три студента бруклинского института Пратта[36], хорошо объясняет этот парадокс:
Секрет в том, что Бруклин — промышленный инкубатор. Мелкие предприятия возникают здесь постоянно. Скажем, пара механиков, устав от работы на кого-то другого, может начать в гараже своё собственное дело. У них получается, они идут в гору; вскоре им становится тесно в гараже и они перебираются на арендованный верхний этаж; ещё через некоторое время они покупают себе здание. Миновав и эту стадию и встав перед необходимостью что-то для себя построить, они скорее всего переедут в Куинс, Нассау или Нью-Джерси. Но за это время собственное дело начнут ещё двадцать, пятьдесят или сто им подобных.
Почему они переезжают, когда становится необходимо строиться? Во-первых, Бруклин имеет слишком мало привлекательных для них свойств помимо тех, в которых нуждается новое малое предприятие: в нем недостаточно старых зданий, нет широкого местного выбора материалов, оборудования и вспомогательных услуг, необходимых для работы. Во-вторых, для трудовых нужд там ничего или почти ничего не было сделано властями: при том, что на автомагистрали, забитые легковыми автомобилями, мчащимися в город и из города, были истрачены огромные суммы, ничего сравнимого в плане заботы или денег не было уделено скоростным дорогам для грузового транспорта промышленников, использующих городские старые здания, доки и железные дороги[37].
Подобно большинству городских районов, находящихся в упадке, Бруклин имеет больше старых зданий, чем ему нужно. Иначе говоря, многим его участкам долгое время не хватало постепенного прибавления новых зданий. Но если Бруклин когда-либо сумеет использовать присущие ему плюсы и преимущества (а успешное городское строительство только так и может происходить), то многие из его старых зданий, хорошо рассредоточенных, сыграют в этом процессе существенную роль. Улучшения должны наступать благодаря созданию тех условий генерации разнообразия, которых недоставало, а не за счёт ликвидации старых зданий на огромных участках.
37
Стоимость земли, которую привыкли считать важным фактором, препятствующим в наши дни новому строительству в крупных городах для расширения бизнеса, неуклонно снижалась по отношению к затратам на строительство и к почти всем прочим затратам. Например, когда компания Time, Inc. решила построить новое здание на сравнительно дорогом участке около центра Манхэттена вместо гораздо более дешёвого участка ближе к краю, в обоснование этого решения было приведено множество причин, в том числе тот факт, что одни лишь деловые поездки служащих на такси из неудобного места обойдутся за год в более крупную сумму, чем разница в текущих расходах на землю! Стивен Томпсон из журнала Architectural Forum высказал (неопубликованное) наблюдение, что субсидии на плановую реконструкцию часто опускают стоимость городской земли до уровня ниже стоимости ковровых покрытий в зданиях. Чтобы земля стоила дороже ковровых покрытий, город должен быть